Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımında Taşınmaz Malikinin Tapu Sicilinden Anlaşılamaması Şartı

Inability of the Land Register to Identify the Owner of Immovable Property as a Requirement for Extraordinary Adverse Possession

Murat SARIKAYA

Türk hukukunda olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kurumu çerçevesinde belirli şartların gerçekleşmesiyle uzun süreli kesintisiz zilyetliğin taşınmaz mülkiyetini kazandırabilmesi kabul edilmiştir. Olağan kazandırıcı zamanaşımından farklı olarak ne iyiniyetin ne de tapuda mülkiyeti kazanacak kişi adına tescilin arandığı bu iktisap türü, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar ile tapuda kayıtlı olmakla birlikte maliki tapu sicilinden anlaşılamayan taşınmazlar için geçerli bulunmaktadır. Bu çalışma, tapuda kayıtlı taşınmazların olağanüstü zamanaşımıyla kazanılabilmesi için gerekli olan malikin tapu sicilinden anlaşılamaması şartını konu edinmektedir. Çalışmada özellikle, doktrin görüşleri ve Yargıtay uygulaması dikkate alınarak belirtilen şartın hangi hâllerde sağlanmış kabul edilebileceği incelenmektedir. Bunun için de öncelikle, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet iktisabının genel çerçevesi açıklanmakta, akabinde malikin tapu sicilinden anlaşılamaması hâlinin görünümleri ortaya konmaktadır. Ayrıca bu şekilde mülkiyet iktisabına ilişkin temel kıstas olarak tapu sicilinin aleniyeti sağlama işlevinden yoksun olması üzerinde durulmaktadır. Ulaşılan neticeler ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kurumunu ilgilendiren güncel gelişmeler çerçevesinde bu kurumun Türk hukukundaki yeri de değerlendirilmektedir.

Taşınmaz Mülkiyeti, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı, Zilyetlik, Tapu Sicili, Malik.

Turkish law recognizes that a person who is in continuous possession of immovable property may acquire ownership by the realization of certain conditions within the framework of extraordinary adverse possession. As opposed to ordinary adverse possession, neither a record in the land register on behalf of the possessor nor his good faith is a requirement for extraordinary adverse possession, which can apply to an immovable property either because that property is not recorded in the land register or because the legitimate owner is not evident from the land register despite the property itself being recorded therein. This article deals with the inability of the land register to identify the owner of immovable property which is an essential requirement for extraordinary adverse possession in terms of the properties that are recorded in the land register. In particular, the circumstances under which the aforementioned requirement is fulfilled are observed in the light of legal doctrine and the practises of Turkey’s Court of Cassation. In this respect, the general concept of extraordinary adverse possession has been initially explained and thereafter the examples of inability of the land register to identify the owner of property have been examined. Furthermore, the main criterion of acquiring ownership in this manner, namely the failure of land register to ensure the publicity of ownership has been explained. Last but not least, the importance of extraordinary adverse possession in Turkish law is evaluated pursuant to conclusions of examination and some recent developments regarding this legal concept.

Immovable Property, Extraordinary Adverse Possession, Possessor, Land Register, Ownership.

I. Giriş

TMK m.713 hükmü çerçevesinde taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması, tıpkı olağan zamanaşımına dayanan kazanım (TMK m.712) gibi,¹ bir aslen iktisap hâlidir.² Kanun koyucu, belirli şartlar altında uzun süreli davasız ve aralıksız zilyetliğin hukukî durumu değiştirici etkisini tanıyarak zilyedin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kazanmasını ve o ana kadar malik olanın ise bu hakkı kaybetmesini kabul etmiştir.³ Böylece fiili durum ile hukukî durum arasındaki uygunsuzluk giderilebilecektir.⁴ Dolayısıyla TMK m.713 hükmünün amacı, “uzayan fiili durumlara -adalete uygun düştüğü oranda- hukukî bir nitelik vermek”tir.⁵ Doktrinde “sicil dışı zamanaşımı” olarak da anılan⁶ bu kurum, tarihi ve sosyal sebeplerle ülkemiz hukuk pratiğinde önemli bir yer işgal edegelmiştir.⁷ Nitekim bu çalışmada başlıca inceleme konusu olan taşınmaz malikinin tapu sicilinden anlaşılamaması durumu da uygulamada mahkemeler önüne sıklıkla taşınmaktadır. Bu sebeple açılan çok sayıda davaya nazaran, belirtilen şartın hangi hâllerde sağlanmış kabul edilebileceği doktrin ve yargı içtihatları çerçevesinde etraflı bir incelemeyi gerektirmektedir. Buradan ulaşılan sonuç ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına ilişkin güncel diğer gelişmeler ise söz konusu kurumun Türk hukukunda geldiği yer hakkında artık farklı bir değerlendirme yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Çalışmada, öncelikle TMK m.713 çerçevesinde mülkiyet iktisabının genel çerçevesi ortaya konmuş, akabinde ise taşınmaz malikinin tapu sicilinden anlaşılamaması hâlinin görünümleri ile bunları belirleyen temel kıstasın ne olduğu sırasıyla incelenmiştir. Ulaşılan neticelere göre olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kurumunun Türk hukuku uygulamasında artık sahip olduğu role ilişkin görüşümüz ise sonuç ve değerlendirme kısmında açıklanmıştır.

II. TMK m.713 Hükmüne Göre Mülkiyet İktisabının Genel Çerçevesi

TMK m.713 hükmüne göre, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilmesi mümkün olan taşınmazlar, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar (TMK m.713/I) ile tapu kütüğünde kayıtlı olmakla birlikte maliki kütükten anlaşılamayan yahut maliki hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş olanlardır (TMK m.713/II). Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarih ve E. 2009/58 K. 2011/52 sayılı kararıyla TMK m.713/II hükmünde yer alan “ölmüş” ve “ya da” sözcükleri iptal edilmeden önce, yirmi yıl önce ölmüş bir kimse adına kayıtlı görünen taşınmazlar da üçüncü kişilerce olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilebilmekteydi.⁸ Ancak Anayasa Mahkemesi, tapuya kayıtlı bir taşınmazın malikinin ölmesi hâlinde mirasçıların söz konusu taşınmazın mülkiyetini kendiliğinden kazandığına ve mülkiyet hakkının zamanötesi niteliğine dayanarak bu kuralı Anayasa’nın 2. ve 35. maddelerine aykırı bulmuştur (R.G.: 23.07.2011 T. 28003 S.).⁹ Dolayısıyla, TMK m.713 hükmünün mevcut hâli çerçevesinde iktisaba elverişli olan taşınmazlar şu şekilde sıralanabilir: (I) Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar, (II) Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmazlar ve (III) Yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazlar.

TMK m.713/I hükmünün konusu olan tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yoluyla iktisabında, özellikle zilyetliğin ispatı bakımından, Kadastro Kanunu m.14 hükmü de dikkate alınır (Kadastro Kanunu m.33/III).¹⁰ Maliki tapu sicilinden anlaşılamayan taşınmazlar ile yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazlar ise TMK m.713/II hükmünün konusudur ve belirtildiği üzere bunlar, hükmün ilk fıkrasında düzenlenenlerden farklı olarak, tapu kütüğünde kayıtlı olan taşınmazlardır.¹¹ Görüldüğü üzere, TMK m.713/II hükmünde de olağanüstü zamanaşımı yoluyla iktisaba konu olabilecek iki tür taşınmaz öngörülmüştür.¹² Bununla birlikte, taşınmazın yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunması da, aşağıda açıklandığı üzere, malikin tapu sicilinden anlaşılamaması hâlinin aslında özel bir görünümüdür.¹³