Kat Maliklerinin
 Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü

The Obligation of Apartment Owners to Participate in General Expenses

Semih AKKÖK

Kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğü, kat mülkiyeti sisteminin huzur ve düzen içerisinde devam ettirilebilmesi için son derece büyük bir öneme sahiptir. Bu sebeple Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin genel giderlere katılmaktan kaçınmasını önlemek ve genel gider borcunun düzenli toplanabilmesini sağlamak için bir takım düzenlemeler getirerek genel giderlere katılma yükümlülüğünü ayrıca ele almıştır. Bu düzenlemelerin başlıcaları: Kat malikinin yanı sıra, kiracının ve diğer bir sebebe dayanarak bağımsız bölümden sürekli olarak yararlanan kimselerin de ödenmeyen genel gider borcundan müştereken ve müteselsilen sorumlu olması; bu kimselere karşı yönetici ya da her bir kat maliki tarafından ödenmeyen genel gider borcu için gecikme tazminatı da ilave edilerek icra takibi başlatılabilmesi veya dava açılabilmesi; dava veya icra takibinin sonuçsuz kalması halinde, kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilmesi; kat malikinin genel gider borcunu ödememesi sebebiyle iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi ya da dava açılmasına sebep olması halinde kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin diğer kat maliklerine geçirilerek kat malikinin kat mülkiyeti birliğinden çıkarılması sayılabilir. Kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğüne ilişkin olarak ayrıca üzerinde durulması ve neticeye ulaştırılması gereken bir husus ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ile düzenlenen kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğünün ve bu yükümlülükten kaçınılamayacağına ilişkin düzenlemenin hakkaniyete aykırı olduğu sonucuna varılamayacağıdır.

Kat Mülkiyeti, Genel Giderler, Ortak Giderler, Gecikme Tazminatı, Kanuni İpotek, Kat Mülkiyetinin Devri Zorunluluğu, Genel Giderlere Katılmaktan Kaçınma.

The obligation of apartment owners to participate in general expenses has a vital importance to maintain the condominium system in peace and order. Therefore, Turkish Condominium Act gives special interest to the obligation of apartment owners to participate in general expenses by providing some sanctions in order to prevent apartment owners to refuse the participation in these expenses and to ensure their regular collection. The sanctions provided by Turkish Condominium Law are as follows: The apartment owner and his/her tenant or people who reside in the independent part of the apartment owner persistently have mutual and solidary obligation upon the non-paid general expense debt. The manager of the block or each apartment owner separately may file a law suit or take the matter to the enforcement office against these people with regards to the non-paid general expense debt by claiming additional default compensation. In case no positive results come out from these legal procedures, legal mortgage can be created onto the independent part where its owner is in default. Lastly, the apartment owner may be removed from the union of the condominium ownership by passing ownership of the apartment from the apartment owner in default to the other apartment owners in case he/she is pursued at least three times within two calendar years. With relation to the obligation of apartment owners to participate in general expenses, the problem that needs to come to a conclusion is the regulation under the article number 20 of Turkish Condominium Law, which is the obligation of apartment owners to participate in general expenses, and its trait of being irrefutable cannot be evaluated as an inequitable regulation.

Condominium Ownership, General Expenses, Common Expenses, Default Compensation, Legal Mortgage, Obligation to Transfer the Condominium Ownership, Refusal of Participation in General Expenses.

Giriş

İnsanoğlunun en temel ihtiyaçlarından bir tanesi de şüphesiz ki barınmadır. Eski çağlarda barınmak için mağara ve ağaç kavuklarını kullanan insanlar, zaman içerisinde nüfusun artması ile barınma alanlarını geliştirmişler; ilkel barınaklardan günümüzdeki apartman ve site benzeri yapılara doğru bir geçiş ile toplu yaşama yönelmişler ve kat mülkiyeti adı verilen sistem içerisinde yaşamaya başlamışlardır. Bu sistem içerisinde toplu yaşamın sorunsuz ve düzenli şekilde sürdürülebilmesi için ise, tüm kat maliklerini yakından ilgilendiren pek çok harcamanın yapılması gerekmektedir. Özellikle ısınma, temizlik, güvenlik, otopark, asansör gibi hizmetlerin ve imkânların her biri farklı harcamaları da beraberinde getirmekte ve bu giderlerin kat maliklerince karşılanması gereği doğmaktadır. Ancak bu giderlerin kat malikleri bakımından ağır bir külfet doğurmaması için dengeli bir şekilde paylaşılması ve tüm kat maliklerinin bu paylaşıma riayet etmesi gerekmektedir. Aksi halde toplu yaşamın bir düzen ve huzur içinde sürmesi mümkün olmaz. Bu sebeple, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 20’nci maddesi ile kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğü düzenlenmiş, devamında da bu yükümlülüğün ihlali halinde başvurulabilecek yollar öngörülmüştür.

Bu çalışmanın ilk bölümünde genel gider kavramının ve kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğünün daha iyi kavranabilmesi için kat mülkiyetine ilişkin bazı temel kavramlar hakkında genel bilgiler verilmekte; ikinci bölümünde ise genel gider kavramı ve bu giderin kapsamı ile kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğü ve katılma yöntemi, genel giderlere katılmaktan kaçınılamayacağı, rücu hakkı ve yükümlülüğün ihlali haline ilişkin öngörülen tedbirler üzerinde durulmaktadır.

I. Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğünün İzahı Bakımından Genel Anlamlarıyla Kat Mülkiyetine İlişkin Bazı Temel Kavramalar

Kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğü, bu yükümlülüğün mahiyeti itibarıyla pek çok kat mülkiyeti kavramı ile ilişki içerisindedir. Başka bir ifadeyle, kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğü diğer bazı kat mülkiyeti kavramları kullanılmaksızın izah edilemez ve ancak çeşitli yönleriyle kat mülkiyetine ilişkin bazı temel kavramlara temas edilerek açıklanabilir. Bu sebeple, kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğünün daha iyi kavranabilmesi için, kat mülkiyetine ilişkin bazı temel kavramların açıklanmasında fayda vardır.