Üst Hakkının Sona Ermesi

Termination of Building Right

Burcu G. ÖZCAN BÜYÜKTANIR

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli biçimde kurulabilir ve aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça başkasına devir ile mirasçılara intikali mümkündür. Bu durum da üst hakkının uygulamada sıkça başvurulan bir irtifak hakkı olmasına olanak sağlar. Ayrıca üst hakkının, kira sözleşmesinin nisbiliğinden farklı olarak ayni etkili olması da onu uygulamada işlevsel kılar. Üst hakkı, süreli kurulduğunda sürenin dolması ile ya da tarafların anlaşarak terkin isteminde bulunması ile sona erer. Diğer sona erme nedenleri, kamulaştırma, yükümlü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıdır. Ayrıca taraflar sözleşmede kararlaştırmışlarsa, arazi sahibi neden göstermeksizin ya da üst hakkı sahibinin hafif kusuru halinde üst hakkının kendine devrini isteyebileceği gibi, üst hakkı sahibi de üst hakkı devam ederken hakkından vazgeçebilir. Yine üst hakkı sahibinin ağır yükümlülük ihlali halinde arazi malikinin üst hakkının kendisine devredilmesini isteme yetkisi vardır.

Üst Hakkı, Üst Hakkının Sona Ermesi, Üst Hakkının Ayniliği, Üst Hakkının Şerhi, Üst Hakkının Sona Ermesinin Sonuçları.

The building right may be established as independent and continuous and unless otherwise agreed by the parties, may be transferred to someone else or transferred by inheritance. This allows the building right to be one of the frequently used rights of easement in practice. Also, unlike the relative nature of the lease contract, the real right effect of the building right makes it functional in practice. The building right terminates if, established for a certain period of time, by the expiration of this period or by the mutual agreement of the parties upon the declaration for deletion. The other grounds for termination are expropriation and the total destruction of the loaded or the beneficiary immovable. Also, if contractually agreed by the parties, the land owner, without any reason or in case of slight negligence of the owner of the building right, may request the transfer of the building right to himself/herself or during the continuation of the building right, the owner of the right may renounce his right. Additionally, in case the owner of the building right grossly breaches his/her obligations, the land owner may request the transfer of the building right to himself/herself.

The Building Right, Termination of the Building Right, Real Right Nature of the Building Right, The Caution of the Building Right to the Land Registry, The Results of the Termination of the Building Right.

I. Giriş

Üst hakkı¹ , başkasının arazisi üstünde ya da altında inşaat yapma ve maliki olma hakkı ile başkasının arazisindeki yapının maliki olma sonucunu doğuran bir irtifak hakkıdır. Bu nedenle ekonomik yaşamda üst hakkının ayrı bir önemi vardır. İnşaat yapmak istediği araziyi satın alamayan ya da satın almak istemeyen, satın alma olanağı bulunmayan kişi, üst hakkı ile başkasının arazisinde inşaat yapabilecektir. Kira sözleşmesinden de farklı olarak üst hakkı sahibi, üst hakkının ayni etkisinden yararlanabilecek ve üst hakkı sözleşmesi kapsamında istediği yapıyı inşa edebilecektir. Bu nedenle yap işlet devret kapsamında turizm tesislerinin kamu arazilerinde üst hakkıyla kurulması, enerji yatırımlarının üst hakkına konu olması üst hakkını güncel ve önemli kılmaktadır² .

Üst hakkı, 743 sayılı Medeni Kanun’da 23.11.1990 tarihinde Medeni Kanun’da kapsamlı değişiklik yapan 3678 sayılı Kanun’la³ değişiklikle kaynak İsviçre Kanunu’na uygun şekilde daha ayrıntılı düzenlenmiş ve sona ermenin sonuçlarını da yer verilmiştir. Ancak sona erme nedenleri düzenlenmemiştir. Aynı doğrultudaki düzenleme 4721 sayılı TMK madde 826-836 arasına da alınmıştır⁴ ,⁵ .

Çalışmada üst hakkının sona erme nedenleri ve sona ermenin hukuki sonuçları incelenmekle birlikte öncelikle üst hakkının tanımı yapılacak ve bir irtifak hakkı olarak özelliklerinden söz edilecektir. Daha sonra sona erme nedenleri tek tek incelenecek ve en son olarak da sona ermenin sonuçları üzerinde durulacaktır.