Riskli Yapılarda Satış Kararının İptali İçin Açılan Davalarda İdari Yargının Ortak Karar Protokolünün Eki Olan Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinin Eşitlik ve Adalet İlkeleri Açısından Denetimi/Denetlemesi

The Supervision of the Construction Agreement in Return for Land
 Share, The Annex of the Administrative Court’s Consensus Protocol,
 in Terms of the Principles of Equality and Justice in the Opening 
Cases for the Annulment of Sale Decision in Risky Buildings

Kürşat ÖZTÜRK

Riskli olduğu tespit edilen binalarda paydaşların 2/3’ü veya daha fazlası ile yapılacak uygulamaya karar verilir, karara katılmayan azınlığın payları idare tarafından satılır. Bu satışın iptali için açılan davalarda idarenin kendisine uygulamayı talep eden çoğunluk arsa payı maliki tarafından sunulan ortak karar protokolü ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi eşitlilik ve adalet ilkeleri açısından denetlenirken yargının belli bir sınırda hareket etmesi pozitif hukukun bir gereğidir. Bu çalışmada idari yargının kentsel dönüşüm uygulamalarına yönelik denetleme yapma sahası, yargı kararları ışığında tartışılmıştır.

Ortak Karar Protokolü, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Eşitlik ve Adalet İlkeleri, Takdir Yetkisi, Yerindelik Denetimi.

The practice which will be made is decided with 2/3 or more than 2/3 stakeholders in the buildings which are determined risky; the shares of minority not agreeing decision are sold by the government. That the judge acts in certain boundary is a requirement of the positive law while the construction agreement in return for land and consensus protocol, submitted by the majority of the stakeholders who demand the practice, is considered in terms of the principles of equality and justice in the opening cases for the annulment of this sale. In this study, the determination of the act area is discussed in the light of judicial decision whereas administrative judicial supervises for the practice of the urban transformation.

Consensus Protocol, Construction Agreement in Return for Land Share, Principles of Equality and Justice, Discretionary, Expediency.

I. Giriş

Kentsel dönüşüm, ilk bakışta sıcak ve pozitif bir kavram olarak karşımıza çıkmakla birlikte, uygulanma süreci ve etki alanları bakımından birçok hak ve özgürlüğü doğrudan ve derinden etkileme potansiyeline sahiptir. İnsanların yerleşme özgürlüğü kapsamında, yasal sınırlar içerisinde ya da sonradan yasallık kazanmak suretiyle oluşturdukları yerleşim yerlerinin beklentileri karşılamaktan uzak olması ya da zaman içerisinde uzak kalması, bu alanlarda bir dönüşüm yaşanmasını kaçınılmaz kılmaktadır¹ .

Kentsel dönüşümü/kenti dönüştürmeyi; “ekonomik, fiziksel, işlevsel ya da çevresel açı(lar)dan bozulmuş bir kentsel alanın, devletin bilinçli müdahalesi sonucu, koşullarının bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesine yönelik olarak uygulanan politika, plan, program ve projelerin tümünü kapsayan bir uygulama süreci” olarak tanımlamaktadır² . Kentsel dönüşüm kanunlarında gerekli alanların hemen dönüştürülmesi amacıyla hızlı ve kesin uygulamalar getirilmiştir. Kentsel alanların hızlı bir şekilde dönüştürülmesiyle ilgili olarak, kamusal zorlamaların devreye girmesi kaçınılmazdır. Bu bakımdan devreye giren iki modelden birinin adı; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, diğerininki ise 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanundur. Söz konusu uygulamalardan bazıları mülkiyet hakkına ilişkin ciddi kısıtlamalar getirmektedir³ . Yeniden yapıma ilişkin kararların en az üçte iki çoğunlukla alınması ve acele kamulaştırma konuları başlıca müdahale şekilleridir. Riskli binaların yıkılması sonra kat irtifakı, kat mülkiyeti, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinin bulunduğu durumlar ile arsa ve bina maliklerinin farklı olduğu durumlarda binanın yıkılması ile binaya ilişkin mülkiyetler son bulmaktadır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6. maddesine göre kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş binalarda binanın riskli olduğu tespit edildikten sonra paydaşların 2/3’ü ve daha fazlası ile yapılacak uygulamaya karar verilir, verilen karara katılmayan azınlığın bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları Bakanlıkça belirlenen rayiç bedelden daha az olmamak kaydı ile diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır. Satılamaması halinde rayiç beden üzerinden payın değeri ödenerek arsa payı Hazine adına tescil edilir. Azınlık arsa payının satışına karar veren idarenin bu işlemi ile azınlık mülkiyet hakkı üzerinde tasarruf yetkisi kısıtlanmaktadır. Bu kadar ağır sonuçlar doğuran satış kararını alan idarenin kendisine uygulamayı talep eden çoğunluk arsa payı maliki tarafından sunulan ortak karar protokolü ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini eşitlilik ve adalet ilkeleri bakımından değerlendirilmesi ve hukuka uygunluğunun incelenmesi bu çalışmanın konusunu oluşturmaktadır.

II. Bina Ortak Karar Protokolü

Riskli bir yapının olup olmadığının anlaşılması amacıyla yapı maliklerinden herhangi birinin başvurusu ile ya da gerekli görülmesi halinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca da süre verilerek maliklerden risk tespiti yaptırmaları istenebilir. Riskli yapı tespitine ilişkin olarak hazırlanan Deprem Risk Raporun ilgiliye tebligatı ile 15 gün içinde İlgili Bakanlık İl Müdürlüğüne Rapor için ilgili kişinin itiraz hakkı da bulunmaktadır. Herhangi bir itiraz durumunda bakanlığın içinde kurulan itiraz komisyonu hızlı bir şekilde toplanarak deprem risk raporunun doğru olup olmadığıyla ilgili bir karar vermektedir. Eğer raporun içeriği doğruysa yani söz konusu bina risk altında ise binanın riskli olduğu tescilli olarak tapuya işlenir. Rapora ve itiraz kararına karşı malikler, idare mahkemesine tebliği takiben 30 gün içerisinde dava açabilirler.

Bina riskli ilan edildikten sonra, artık o arsa üzerinde yok sayılır. Diyelim ki 10 daireli bir bina riskli ilan edildi. O binanın daire sahipleri artık arsa sahibi oluyor ve arsanın ne yapılacağı hakkında karar vermeleri gerekir. İstenilirse arsa olarak satabilir ya da oraya tekrar bir bina yaptırılabilirler. Eğer bina yaptırılmaya karar verilirse Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın onay yazısının tebliğinden sonra, kat maliklerinin arsa paylarının oranına göre en az 2/3 çoğunluğu ile bina ortak karar protokolünün imzalanması ve İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüklerine diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerine onaylatılması gerekir.

Bina Ortak Karar Protokolünde inşa edilecek yapının kime, hangi koşullarda ve hangi dağılımda yaptırılacağı belirtilmelidir. Bina ortak karar protokolünde; örneğin yapı yıkılmadan önce 3. katta 5 numaralı dairede oturan bir kimsenin yeni yapılacak yapıda yine aynı kat ve dairede oturabileceği de belirtilir.

Kat maliklerinin imzalayacağı ortak karar protokolünde genel olarak aşağıdaki konular ve temel kararlar bulunmalıdır;

- Kesinleşen bina yıkımının nasıl gerçekleştirileceği,

- Arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı

- Yüklenici firma ile hangi şartlarda anlaşma yapıldığı,

- İnşaatın nasıl yapılacağı

- İnşaatın yapımı için Bakanlık onayının alınması gibi kararlar ve konular yer alır.