Roma Hukukunda Kira Sözleşmesinin Kapsamı ve Modern Türk Hukuku ile Benzerlikleri(*)
Le Concept de la Locatio Rei et Ses Ressemlances Avec le Droit Moderne Turc(**)
Bülent TAHİROĞLU
Roma Hukukunda kira (locatio conductio) birbirinden farklı alanlarda uygulama alanı olan önemli bir sözleşmedir. Kiraya veren, merces denilen kira bedelini vaad ederek belirli bir süre bir maldan yararlanma imkânını elde eder.
Türk Borçlar Hukuku’nda da aynı görüş bulunmaktadır. Ancak Borçlar Hukukunun hükümlerinin yetersiz kaldığı görülmüş ve ayrı bir kanun da çıkarılmıştır (6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında 1955 Tarihli Kanun).
Toplumlarda, özellikle II. Dünya Savaşı’ndan sonra konutların azlığı ve enflasyon aşılmaz bir güçlük yaratmış, kiralar erişilmez bir şekilde artmaya başlamıştır.
Çoğu kez sabit gelirli olan kiracı tipi konut ihtiyacı ve kısıtlı kazancı ile açmaza düşmektedir. Normal olarak kiraya veren daha güçlü durumdadır.Aynı durumla Roma toplumunda da karşılaşıldığından kiracının himayesine çalışılmıştır.
Bu açıdan da iki hukuk düzenlemesi arasında birçok benzerlikle karşılaşılmaktadır ve kira sözleşmeleri alanında sözleşme özgürlüğüne kısıtlamalar getirilmiştir.
Introduction
A la différence des autres contrats nommés, il n’y a pas, à l’époque classique, d’unité dans la conception de la locatio conductio; il existe trois contrats types:
1. Louage de choses (locatio rei);
2. Louage de services (locatio operarum);
3. Louage d’ouvrage (locatio operis faciendi).
Le louage (locatio conductio) est un contrat important en droit romain parce qu’il s’agit d’une catégorie juridique utilisée pour régir des situatios tres variées. Il ya en réalité trois types de louages et le plus étonnant, pour nous, est que les juristes romains les aient rangés dans le même contrat, car les différences sont quasiment plus importantes que les point communs.
D’une manière générale, le louage est un contrat consensuel, synallagmatique parfait, de bonne foi, par lequel une personne promet à une autre, soit la jouissance d’une chose (contrat de bail proprement dit), soit la prestation de ses services (contrat de travail), soit l’éxécution d’un ouvrage déterminé (contrat d’entreprise).
Appelé location conductio rei, le louage de choses ou contrat de bail au sens strict est la figure qui nous est la plus familière, les principes étant restés relativement stables. Le bailleur s’engage à assurer au locataire la jouissance d’une chose, pendant un certain le temps moyennant paiement du loyer convenu appelé merces, que le preneur promet de lui payer.
On retrouve la même définition dans le Code des obligations turc, daté de l’anné 1926 à l’article 2481 :
Mais, on a vu que les dispositions du Code des Obligations ne suffisent pas.
En Turquie, la nécessité d’une loi spécifiquement consacrée à la location des immeubles s’était fait sentir après le deuxième guerre mondiale. Le logement se faisait de plus en plus rare entraînant une pénurie pratiquement insurmontable. Et cette pènurie se doublait d’une inflation galopante. Le prix du logement augmentait donc à n’en plus finir pour atteindre des niveaux inabordables.
Le locataire type, presque toujours un salarié, se trouvait dans une impasse découlant de la confrontation entre la nécessité de se loger et modicité de son salaire. L’augmentation des salaires restant toujours inférieure à celle du taux d’inflation, cette impasse se renforçait pour passer au stade de l’impossibilité pour le locataire d’exécuter sa prestation qu’est le loyer.
Quant au bailleur, celui-ci est, dans le cas normal, propriètaire au moins de deux habitations: la sienne et celle qui lui procure une rente. Cette position déjà forte se renforçait par le fait de l’inflation; la monnaie se dévalorisant, l’immobilier constituait un inventissement parfaitement sûr. Et ceci avait pour corollaire l’augmentation dépassant le taux de l’inflation, de la valeur de l’immeuble.
Voilà donc les raisons d’être de la loi no. 6570 datée de l’annee 1955, sur la location des immeubles.
Cette loi apporte des restrictions à l’autonomie de la volonté dans le cadre du contrat de bail soumis à ladite loi2 .
Le champ d’application de cette loi se limite, quant à la chose louée, aux immeubles couverts situés dans les zones dépendantes des municipalités quant à la nature du contrat, au bail à loyer. Sont donc exclus les contrats de bail sur des parcelles de de terrain non construites et les contrats de bail à ferme.
Le législateur a eu en vue une double protection du locataire, partie faible dans le rapport de bail, dans son œuvre de codification:
