Kat Mülkiyeti Yasasının Uygulanması Sürecinde Ortaya Çıkan Otopark Sorunları
Halil Yılmaz
Kent toprakları üzerindeki yapılaşmanın biçimi ve kullanım şekli, çağımız kent plânlamacılarının çözüm aradığı sorunların başında gelmektedir. Konut gereksiniminin büyük siteler yapılarak giderilmesi ile teknik, toplumsal ve ekonomik kimi yararlar sağlanabilmektedir. Toplu konut girişimleri bir yandan ucuz arsa bulmakta ve maliyet konusunda kolaylık sağlarken öte yandan motorlu araç sayısındaki hızlı artış nedeniyle bu araçların park sorununu ortaya çıkarmıştır. Bu yazıda apartman yaşamının önemli sorunları arasında yer alan otopark sorununun görünüş ve çözümlerine ilişkin kimi uygulamalara yer verilmiştir.
Kat Maliki, Ortak Yer, Yönetim Plânı, Proje, Yerleşim Plânı, Özgülenme, Otopark, Bahçe.
I- Giriş
Tek parsel üzerindeki geleneksel yapı üretimi, toplumsal koşulların yanında tekno-ekonomik düzeyin belirleyiciliği ile farklı bir üretime elvermeden devam etmekte iken, Cumhuriyetin ilk yılları ile birlikte büyük kentlerde yeni bir yapılaşma modeli ortaya çıkmış, dolayısıyla konut üretiminde apartmanlaşma devri başlamıştır1. Noterlik Yasasında yapılan değişiklik ile kat mülkiyetinin yolu açılmış, Tapu Yasasında yapılan değişiklik ile de kat mülkiyeti yasallaşmıştır. Kat Mülkiyeti Yasası ise, giderek artan konut ihtiyacı sorunuyla karşı karşıya kalan Türkiye’nin bu sorununa çözüm bulmak amacıyla getirilen bir düzenlemedir. Ancak aradan geçen yıllar göstermiştir ki, getirilen düzenlemeler çarpık kentleşmenin bütün kentlere yayılmasının da önemli etkenlerinden birini oluşturmuştur2. Önceki dönemlerde ihtiyaç olduğu zaman bina yapan insanlar, Kat Mülkiyeti Yasası ’ndan sonra para kazanmak için bina yapmaya başlamıştır. Bina yapımının rant aracı haline gelmesiyle kullanıcısı belli olmayan evler yapılmış bu da plânsız ve çarpık kentleşme yi körüklemiştir. Zira, yerleşim biçimindeki plânsızlık; yeşil alanların azalması, hava akımının güçleşmesi ve artan otopark yeri ihtiyacı ve bundan kaynaklanan sorunların doğumuna da kaynaklık etmiştir3.
II- Sorunun Ortaya Çıkışı
Ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının ortaya çıkardığı yapılaşma ihtiyacının karşılanması için gerek kamu kuruluşları gerek özel girişimciler eliyle birden çok parsel üzerine ayrı ayrı bloklar halinde toplu yapılar inşa edilmeye başlanmıştır. Çoğunlukla her parsele bir blok apartman yapılmakta, bu blok apartmanlar da toplu yapının bir bölümünü oluşturmaktadır. Tek bir parsel üzerine inşa edilmiş blok apartmandaki bağımsız bölümler için Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmakta, bu blok yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda anılan yasa hükümleri uygulanarak çözümlenebilmektedir. Ancak bu blokların oluşturduğu toplu yapının yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda, Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerinin uygulanması mümkün olmamaktadır. Çünkü toplu yapının kendini oluşturan blok apartmanlara ait ortak yerler dışında, tüm toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölüm maliklerinin kullanımına terk edilmiş kanalizasyon, ısıtma, aydınlatma, spor, park yeri ve bahçe gibi ortak tesis ve a1anlar bulunmaktadır. Bu ortak tesis ve alanların amacına uygun olarak bir disiplin içinde kullanılmaları, bakım ve onarımlarının yapılması, bunlar için gerekli giderlerin toplanıp harcanması toplu yapı yönetimini zorunlu kılmaktadır.
Araçların, yapının çevresineya da ayrılan bölümegelişigüzel park edilmesi sonucu, kimi oturanların araçları için park yeri kalmamakta, kimi kez araçların arka arkaya park edilmesi çıkışları zorlaştırmakta, mevcut park şekli araçlar için karmaşık bir hal almakta, bu karmaşadan değişik sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Öyle ki, kimi kat malikleri ortak yerin bir kısmını kendi aracı için özel otopark olarak ayırabilmekte veya belli yerlerin kullanımı otopark kullanımına dönüştürülebilmektedir. Dolayısıyla, projede otopark alanının ana yapının ortak kullanımına ait olduğu belirtildiği halde, kat malikleri bireysel olarak, proje değişikliği yapılmadan inşaat onarım ve tesis yapmak suretiyle buraya el atabilmektedirler. Buna karşılık, ana taşınmaza ait diğer ortak yerlerin niteliğinde değişikliğe gidilerek, otopark haline getirilmekte; dolayısıyla buralar amaç dışında kullanılabilmektedir. Çoğu kere de ana taşınmaza ait bahçe niteliğindeki yerler otopark şeklinde düzenlemeye tabi tutulmaktadır. Kullanımda ise, diğer tarafın hakları çiğnenebilmekte, başkalarının otopark alanından yasa ve yönetim plânına uygun biçimde yararlanmasına engel olunduğu gözlenmektedir. Bundan dolayı, ortak yerlerin kullanım hakkının kat malikleri nden birisine özgülenmesi suretiyle, diğerlerinin yasaya ve yönetim plânı na uygun biçimde yararlanmasına engel olmak, ortak yerlerin kullanımının daha düzgün, daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğalmasına yarayacak yenilik ve eklerin nasıl yapılacağı, diğer alanların otopark olarak kullanılmasına nasıl karar verileceği, kimlerin dava hakkı olduğu ve benzeri hususlar birer sorun olarak karşımıza çıkabilmektedir. Şu durum karşısında, toplu yapı için ortak alanlara bu arada otopark kullanım alanlarına ilişkin sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulunması da bir zorunluluktur.
