Yeni Türk Tutsat (Mortgage) Kanununa Genel Bir Bakış

Mustafa Topaloğlu

Kamuoyunda mortgage ya da tutsat yasası olarak bilinen ve 06.03.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5582 sayılı Kanun ile başta Sermaye Piyasası Kanunu olmak üzere, İcra ve İflâs Kanunu, Finansal Kiralama Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve çeşitli vergi kanunlarına eklemeler yapılarak bir model oluşturulmaya çalışılmıştır. 5582 sayılı Kanun, ipoteğe dayalı konut finansman sözleşmesini tüketici işlemi saymaktadır. Konut finansman kuruluşuna temerrüt gerçekleştiğinde ipotekli taşınmazı icraya başvurmadan satmak yetkisi tanınmıştır. İcra yoluyla paraya çevirmede ise alacaklıya bazı kolaylıklar sağlanmış ve takibi sürüncemede bırakmak isteyen borçluyu engellemeye yönelik bazı tedbirler öngörülmüştür. Türk tutsat sistemi, yeni ihdas edilen “ipoteğe dayanan menkul kıymet” ve “ipotek teminatlı menkul kıymet” yoluyla konut finansmanından kaynaklanan alacakların ikincil piyasaya ihracı ve buradan elde edilecek daha düşük maliyetli fonla tüketicilerin daha düşük faizle kredilendirilmesi esasına dayanmaktadır.

Mortgage (Tutsat), Sermaye Piyasası Kanunu, Yatırımcı, Tüketici, İpotek, İpotek Teminatlı Menkul Kıymet, Konut Finansmanı, Konut Kredisi, Konut Finansman Kuruluşları, 5582 Sayılı Tutsat Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun.

1- Genel Olarak Konut Finansman Sistemi

Konut problemi, insanoğlunun uygarlığın başlangıcından beri en büyük sorunlarından birisi olmuştur. Bu sorunun çözümünde tasarruf sahipleri ile konut alıcıları arasında köprü oluşturarak daha uygun şartlarda kredi teminini sağlayacak finansman sisteminin önemli bir rolünün bulunduğu şüphesizdir. Konut finansman sistemi , bu temel fonksiyonunun yanı sıra, finansal piyasaların gelişmesini ve inşaat sektörünün canlanmasını sağlamak suretiyle, ekonomik kalkınmaya katkıda bulunacaktır.

Dünyada en gelişmiş ve köklü konut finansman sistemi ABD mortgage uygulamasıdır. Taşınmaz teminatı karşılığı kredi sistemi olan mortgage , ortaçağda İngiltere’de gelişerek daha sonra ABD hukukuna aktarılmıştır.¹. ABD’de 1930’lu yıllarda yaşanan büyük ekonomik çöküntüden sonra devletin mortgage kredilerini kurmuş olduğu kamu kurumları aracılığıyla sigorta ederek garanti vermesi, hem konut sektörünün patlama yapmasını hem uluslararası düzeyde taşınmaza dayalı sermaye piyasasının oluşmasını sağlamıştır.

2- Mortgage Kavramı ve ABD’de Gelişimi

Mortgage faizin yasak olduğu Ortaçağ İngiltere’sinde ortaya çıkmış bir teminat şeklidir. Alacaklı faiz alamadığı için verdiği borç karşılığında borçluya ait gayrimenkulün zilyetliğini devralmakta, alacağın vadesi geldiğinde gayrimenkulden elde ettiği kira ve diğer gelirleri borçtan düşmemektedir². Borçlu açısından rehin süresince tasarrufundan çıkmış olan gayrimenkul, ölü bir yatırım gibidir. Söz konusu teminat şekline “ölü rehin” anlamına gelen mort – gage denilmiştir³.