Arama yapmak için lütfen yukarıdaki kutulardan birine aramak istediğiniz terimi girin.

Türk Medeni Kanunu Madde 1007 Kapsamında Tapu Sicillerinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu ve Devlete Karşı Açılacak Tazminat Davasında Zamanaşımı Meselesi

State’s Liability for any Losses Arising from the Maintenance of the Land Register Under the Turkish Civil Code and the Problem of Period of Limitations in Actions for Damages Against State

Eda ŞAHİN

Türk Medeni Kanunu’nun ‘sorumluk’ başlığını taşıyan 1007. maddesi tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devletin sorumlu olduğunu düzenler. Devletin tapu sicilinin tutulması bakımından tek yetkili olması, tapu siciline güven ve aleniyet ilkeleri uyarınca onun tapu sicilindeki kayıtları düzgün ve gerçeğe uygun tutmakla yükümlü olmasını ve yolsuz bir kayıt yapıldığında, bunun yarattığı zararlardan sorumlu olmasını gerektirir. Devletin tapu sicilinin tutulmasından sorumluluğu, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında bir kusursuz sorumluluk hali olarak nitelendirildiğinde, zarar görenin açacağı tazminat davasına TBK m.72’deki zamanaşımı süreleri uygulanacaktır. Ancak söz konusu maddede öngörülen iki ve on yıllık zamanaşımı sürelerinin başlangıç tarihi, tapu sicili ve tapu sicilinin tutulmamasından doğan davaların mahiyetine tam anlamıyla uymamaktadır. Bu da hem doktrinde görüş ayrılığına hem de Yargıtay’ın çelişkili kararlar vermesine neden olmuştur. Çalışmamız, TBK m.72’deki sürelerin ne zaman işlemeye başlaması gerektiği ve bazı Yargıtay kararlarında benimsendiği üzere, TBK m.72 yerine Devlete karşı açılacak tazminat davalarına TBK m.146’daki on yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanmasının uygun olup olmayacağı tartışmalarına yer vererek kendi önerilerini sunacaktır.

Eşya Hukuku, Tapu Sicili, Sorumluluk, Devletin Sorumluluğu, Kusursuz Sorumluluk, Zarar, Zamanaşımı.

Article 1007 of the Turkish Civil Code no. 4721 provides that the State is liable for any loss arising from the maintenance of the land register. Since the State is the only responsible body for maintaining the land register, the principles of trust in and publicity of the land register require the State to have the correct entries and in good order, otherwise the State will be liable for all losses sustained by victims of incorrect entries. The State’s liability for damages in connection with the land register is characterised as strict liability under Turkish Code of Obligations (TCO), then limitations periods in article 72 of the TCO would be applicable to the victims’ right to sue. However, the start of two-year and ten-year limitation periods in the article in question does not fit well in the characteristics of the actions for damages for incorrect land registers. This gives rise to not only a difference of opinion in the literature but also conflicting decisions issued by the Court of Cassation. By considering when limitations periods in article 72 of the TCO start to run and as held by the Court of Cassation in some cases, whether it is more suited to actions for damages against State to apply the ten-year limitation period in article 146 of the TCO instead of article 72, this article makes its own recommendations.

Property Law, Land register, Liability, State’s Liability, Strict Liability, Damages, Lapse of Time.

I. Giriş

Taşınmazların toprağa bağlı olması, taşınmazlarda zilyetliğin ayni hakkın varlığını herkese açıklamada yetersiz kalmasını, bu yüzden de ayni hakları açıklamak üzere başka bir araca ihtiyacı ortaya çıkarmıştır.1 Tapu sicili, taşınmazlarda ayni hakkın varlığını herkese açıklayan bir sicil olup bu özelliği ile taşınırlarda zilyetliğin yerine getirdiği kamuya açıklığı sağlar.2 Bu kapsamda, Türk Medenî Kanunu (TMK) m.997, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulmasını öngörmektedir. Tapu memurları eliyle Devlet, taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarını kamuya gösteren tapu sicilindeki kayıtları tutar. Devletin denetiminde ve sorumluluğunda tutulan tapu sicilleri, taşınmazlara ilişkin aynî hakların kamuya yansıtılması ve hak ve işlem güvenliğinin sağlanabilmesi açısından büyük önem taşır.3

Mülkiyet hakkı, gerçekten de, hem Anayasa’nın 35’inci maddesi hem de 5170 sayılı Kanunla değişik Anayasanın 90’ıncı maddesiyle kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine (AİHS) ek 1 Numaralı Protokolün 1’inci maddesi kapsamında güvence altına alınmaktadır.4 AİHS ek 1 Numaralı Protokolün 1’inci maddesi, “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır” şeklindedir.5 Bu kapsamda, TMK m.1007’de kabul edilen Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin ayni hakları kamuya göstermesindeki öneminden, sicilin herkese açık olmasından ve Devletin tapu sicilini tutmada tekel hakkı bulunmasından ileri gelmektedir. Devletin tuttuğu hukuka aykırı, eksik ya da yanlış bir kayıt nedeniyle sorumlu olması, kişilerin bu sicile olan güven duygularını korumak ve sağlamak bakımından önemli ve gereklidir.6

Çalışmamızda tapu sicilinin tarihçesi, tapu sicili kavramı ve unsurları kısaca açıklandıktan sonra tapu sicil sistemimize hâkim olan ilkeler incelenecektir. Tapu sicili kavramının ve unsurlarının incelenmesi, nelerin tapu sicili kavramı içerisinde değerlendirildiği göstermek, dolayısıyla Devletin sorumluluğunun kapsamını belirlemek bakımından önemlidir. Tapu sicil sistemimize hâkim olan ilkeler ise Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan neden sorumlu olduğunu açıklamak amacıyla ele alınacaktır. Özellikle tapu siciline güven ve tapu sicilinin aleniyeti ilkelerinin, Devletin tapu sicilindeki yolsuz tescillerden sorumlu tutulmasına sebep olan ilkeler olduğu görülecektir. Tapu sicilinin tutulmasından Devletin sorumluluğunu irdeleyen bir sonraki kısımda, sorumluluğun esası ve hukuki niteliği analiz edilip Devletin sorumluluğunun söz konusu olabilmesi için varlığı gerekli şartlar ele alınacak ve Devlete karşı açılacak tazminat davasının özellikleri üzerinde durulacaktır. Burada Devletin sorumluluğunun kusursuz bir sorumluluk olduğunun tespiti, bu sorumluluğa uygulanacak zamanaşımını belirleyecektir. Son kısımda ise, Devlete karşı açılacak tazminat davasında zamanaşımı meselesi, doktrinin görüşleri ve Yargıtay kararları ışığında tartışılacak ve bu husustaki kanaatimiz bildirilecektir.

II. Tapu Sicili ve Tapu Sicili Sistemimize Hâkim Olan İlkeler

Tapu sicili, tüm hukuk düzenlerinde bulunan bir kurum değildir; örneğin Roma Hukuku’nda tapu sicili bulunmamaktadır.7 Eşyanın özüne bir zarar gelmeksizin yer değiştirebilip değiştirememesine göre yapılan taşınır - taşınmaz ayırımı, İsviçre - Türk Hukuku’nda temel bir ayırımken, Roma Hukuku’nda bu resmancipi - resnecmancipi mallar şeklinde yapılmaktaydı.8 Sosyoekonomik yapısı tarıma dayanan Roma toplumunda, tarımla uğraşan bir kimsenin işini yürütebilmesi, hayatını sürdürebilmesi için gerekli olan taşınmaz arazi ve onun bir türü olan tarlalar üzerindeki irtifak hakları, köleler ile yük ve binek hayvanları (fil ve deve hariç) ‘resmancipi’ mallar grubuna giriyordu. Bu grubun dışında kalan tüm mallar ise ‘resnecmansipi’ mallar grubundaydı. Bu ayırımın önemi, her iki tür malın farklı şekilde devredilmesindeydi.9

Resmancipi malların devri, belirli şekil ve tören ile yapılmaktaydı. Örneğin, ilk yol olan ‘mancipatio’ usulünde, tanıklar huzurunda yapılan törenle eşyanın devri sağlanırken; ‘in iurecessio’ olarak adlandırılan ikinci yolda, ayni hak iddiasının çözümüne ilişkin görünüşte bir dava ile zilyetlikten önce mülkiyet devrediliyordu. Resnecmancipi’ler de dava yoluyla elde edilebilmesine karşın, bu mallarda mülkiyetin devri daha çok teslim yolu ile gerçekleştiriliyordu. Dolayısıyla, Romalılar için büyük önem taşıyan mallarda alenilik, yapılan iktisabın şahit olarak o muamelede ya da davada bulunan kişilerce duyurulması ve bu alışverişten bütün vatandaşların bu şekilde haberdar edilmesi ile sağlanıyordu. O çağda aleniliği sağlamak bakımından bu yöntemler yeterli olabilmekteydi.10 Ancak Iustiniaus döneminde ‘mancipatio’ ve ‘in iurecessio’ yollarından vazgeçilip, hem taşınırların hem taşınmazların teslim yoluyla devri esas alınmıştır. Ancak burada, devredenin yalnızca malik olması halinde mülkiyet hakkı devredebiliyordu. Bu durum, Roma Hukuku’nun tarihi gelişimi içerisinde Cermen Hukuku’yla karşılaşıncaya kadar sürmüştür.11

İlk başlarda Cermen Hukuku’nda da taşınır - taşınmaz ayrımına önem verilmese de XII. yüzyıldan itibaren taşınmazların devir tarihini açıklayan basit sicillerin tutulmaya başlandığı görülmüştür.12 Bu sicillerin yerel açıdan taşınmazları belirlediği ve devir tarihlerini gösterdiği ifade edilmektedir.13 Tapu sicilini modern anlamda düzenleyen ilk kanunun ise 1872 tarihli Prusya Kanunu olduğu kaydedilmektedir.14

Ülkemizde Osmanlı döneminde ilk resmi kayıtlar Kanunî Sultan Süleyman döneminde tutulmuş olup arazilerden alınacak vergi ve diğer gelirleri saptama amacını güdüyordu.15 Fatih Sultan Mehmet ve I. Sultan Ahmet döneminde de büyük arazilerin yazımı yapılmıştır.16 Ancak, ne büyük arazilerin yazımının yapıldığı defterler ne de 1847 tarihinden itibaren yürürlüğe konan çeşitli nizamnameler17 bugünkü anlamıyla tapu sicili niteliğini taşımamaktaydı.18

Osmanlı döneminde arazi rejimini düzenleyen Türkiye’deki ilk kanun 1858 tarihli Arazi Kanunu olup arazileri beş türe ayırmıştır.19 Bu türleri anlayabilmek için bu dönemde özel mülkiyete ait arazi sayısının çok az olduğunu, arazilerin büyük bir kısmının mülkiyetinin Devlete ait olduğunu ve Devletin ücret karşılığı bireylere yalnızca kendi mülkiyetinde bulunan arazilerin kullanma ve yararlanma hakkını verdiğini ifade etmek gerekir.20 Arazi Kanunu kapsamındaki arazi türlerinden ilki Arazi-i Memlûke (mülk arazisi) olarak adlandırılan, sayısı çok az olan ve bugünkü hukukumuzda özel mülkiyete tabi taşınmaz statüsünde bulunan arazilerdi.21 İkincisi Arazi-i Miriye (miri arazi) olarak adlandırılan, mülkiyet hakkı Devlete ait olan22 , ancak işletme ve yararlanma hakkı kişilere verilen tarım arazileriydi.23 Üçüncüsü tür arazi, Arazi-i Mevkufa (vakıf arazisi) olarak adlandırılan, Devlet tarafından vakıflara tahsis edilen ve özel mülkiyete konu olması mümkün olmayan arazilerdi.24 Dördüncü tür olan Arazi-i Metruke ise kamunun kullanımına bırakılmış arazilerdi.25 Bu araziler, TMK m.999 kapsamında kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar olarak bugünkü hukukumuzda karşılığını bulmaktadır. Son tür arazi de Arazi-i Mevat (ölü arazi) olup kimsenin hükmünde ve tasarrufunda olmayan ham arazi anlamını taşımaktaydı.26 Bu araziler, sahipsiz yerlerin Devletin hükmü ve tasarrufu altında olduğunu düzenleyen TMK m.715 kapsamında bugünkü hukukumuzda karşılığını bulmaktadır.

Arazi Kanununa ek olarak 1913 yılında Emvali Gayrimenkullerin Tasarrufu Hakkında Kanun çıkarılmıştır. Bu Kanun, taşınmazlar hakkında yapılacak tasarrufi işlemlerin resmi memur önünde yapılmasını ve resmi zabıt defterine kaydedilmesini öngörüyordu.27 Ancak bu zabıt defterinde tutulan kayıtların ayni sicil esasına göre değil de; kronolojik sıraya göre yapılması, taşınmaz üzerindeki tüm işlemlerin tek bir sayfada görünmesini mümkün kılmamıştır.28

1926 yılında 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsinin kabulüyle, ülkemizde ilk kez modern anlamda tapu sicili sistemi benimsenmiş29 ve taşınmazlar üzerinde ayni hak kurulması, değiştirilmesi ve sona erdirilmesi için tapu siciline tescil gerekli olmuştur. 4721 sayılı TMK da aynı sistematiği benimsemiştir.

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların kamuya açıklığını sağlayan çeşitli defterlerin ve belgelerin oluşturduğu bir bütüne verilen addır.30 Bu kapsamda tapu sicili, asli ve yardımcı sicillerden meydana gelir. Tapu sicilinin asli unsurları, TMK m.997/2’ye göre, tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri, belgeler ve planlardır. TMK m.997/3, yardımcı sicillerin neler olacağının tüzükle belirleneceğini ifade etmiştir. Bu bağlamda Tapu Sicil Tüzüğü (TST) m.7/2’de, ana sicil olarak TMK m.997/2’nin yer verdiği sicilleri saymış, TST m.7/3 ise aziller, düzeltmeler ve kamu orta malları sicillerinin ve tapu envanter defterinin yardımcı sicil olduğunu belirtmiştir.31

Tapu sicilinin temel unsuru olan tapu kütüğü, taşınmazlar üzerindeki ayni hakları gösteren bir defterdir.32 Kütükte, TMK m.1000/1’e göre, her taşınmaza ayrı bir sayfa açılır ve sayfa numaraları birbirini izler. Bu şekli benimseyen sicil sistemine “aynî sistem” denir.33 Taşınmaz için açılan bu ayrı sayfada taşınmazı teşhise yarayacak bilgiler (taşınmazın yüzölçümü, yeri, niteliği) ile taşınmazın üzerindeki tüm ayni haklar (mülkiyet, irtifaklar, rehin hakları, taşınmaz yükü) ve beyanlar yer alır.34 Ana sicillerden olan kat mülkiyeti kütüğü ayrıca tutulur ve bu kütüğe kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler yazılır (TMK m.1001/1).

Tapu ve kat mülkiyeti kütüğünü tamamlayan yevmiye defteri, tapu kütüğüne tescil istemlerinin, istem sırasına göre, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilmek suretiyle yazıldığı defterdir (TMK m.1002/1). Yevmiye defterinin önemi, tescilin etkisini, hem TMK m.1022/2’de hem TST m.23/1’de belirtildiği üzere, yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden itibaren göstermesidir. Diğer bir tamamlayıcı unsur olan belgeler ise tapu kütüğüne yapılan kayıtların dayanağını oluşturan ve bu kayıtların yapılmasını sağlayan resmi senet, mahkeme ilamı, mirasçılık belgesi gibi belgelerdir. TMK m.1022/2, işlemlerin dayanağı olan belgelerin özenle sıraya konulup saklanacağını düzenlemektedir. Son olarak, hem TMK m.997’nin hem m.1003, planlardan bahsetmektedir. Planlar, resmi ölçüme dayanır ve o bölgedeki taşınmazların geometrik durumunu ve sınırlarını gösterir.35

Taşınmazların sınırlarının nasıl belirlenip tapu kütüğüne geçirileceğini düzenleyen TMK m.1003; “Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plan esas alınır.” şeklindedir. Dolayısıyla, henüz kadastrosu yapılmamış yerlerdeki taşınmazların tescili için tapu sicilleri değil; zabıt defteri veya kat mülkiyeti zabıt defteri tutulmaktadır (TST geç. m.1).