2020’ye 2 Kala 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Ertelenen Hükümler
While the Year 2020 Approaching, Deferred Provisions in the Lease Contracts, Which Regulated Under Turkish Code of Obligations No. 6098
Nihal URAL ÇINAR
Kira sözleşmesi, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ile 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Üç ayrım altında tasnif edimiş olan kira sözleşmelerine ilişkin hükümler, “genel hükümler”, “konut ve çatılı iş yeri kiraları” ve “ürün kirası” olarak düzenleme altına alınmıştır. Bu düzenlemeler arasında bir takım maddelerin uygulanması kiracının bir tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında 2020 yılına kadar ertelenmiştir. Çalışmamızda genel olarak ertelenen maddelerin hangileri olduğu belirtilerek, 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle nasıl uygulanacaklarına ilişkin olarak kısaca bir değerlendirme yapılacaktır.
Kira, Kira Sözleşmesi, Ertelenen Hükümler, Yürürlüğün Ertelenmesi.
The lease contract has been regulated between Articles 299 and 378 of the Turkish Code of Obligations No. 6098, which entered into force on 1 July 2012. Provisions relating to lease contracts classified under three distinctions have been regulated as “general provisions”, “residence and roofed work place leases” and “usufructuary lease”. Application of some provisions in these regulations has been deferred until 2020 in business premises where the tenant is a merchant or legal entity. Accordingly, this article will be briefly evaluating deferred provisions’ implementation as of 1 July 2020 by also pointing out which provisions are deferred.
Lease, Lease Contract, Deferred Provisions, Deferral of Execution.
I. Genel Olarak
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin hükümler TBK’da bir ayrım altında ortak düzenlenmiştir. Niteliği, amacı ve sözleşmeyle sağlanmak istenen menfaatleri gereği birbirinden tamamen farklı olan “konut” ve “çatılı işyeri” kiraları aynı düzenlemelere tabi kılınmıştır. Bir tarafta özellikle korunmak istenen konut kiracısı diğer tarafta ise, kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu ve özellikle TTK anlamında basiretli davranma yükümlülüğü altına sokulan bir kiracı kitlesi bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 4.2.2011 tarihinde RG’de yayımlanmasından sonra özellikle alışveriş merkezleri yatırımcıları ile gayrimenkul yatırım ortaklıklarının1 aleyhlerine sonuçlar doğurabilecek nitelikte olduklarını düşündükleri bazı hükümlerin ertelenmesi için yoğun lobi faaliyetlerinde bulundukları ileri sürülmüş2 ve bunların talepleri üzerine henüz kanun yürürlüğe girmeden aşağıda incelenecek olan hükümlerin uygulanması ertelenmiştir.
6217 Sayılı Kanun’un3 Geçici 2. Maddesiyle, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353’üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” hükmü getirilmiştir. Bu hüküm düzenlenme sırasında Türk Borçlar Kanunu’nun tasarı halinin gözönüne alınması suretiyle yapılmış, oysa TBK tasarısına Meclis Alt Komisyonu tarafından 55. Maddenin eklenmesi ile madde numaraları birer madde kaymıştır. Bu hatanın daha sonra farkedilmesi üzerine, 6353 sayılı Kanun’un4 53. maddesiyle madde numaraları değiştirilmiştir. Bununla birlikte sadece hatalı yapılan madde numaralarının değiştirilmesiyle yetinilmeyip, 5 yıl süreyle yürürlüğü ertelenen hükümlerin erteleme süresi 8 yıla çıkarılmış, kiraya verene de yasal sürenin dolmasıyla kira sözleşmesini gerekçesiz olarak sona erdirme imkanı tanıyan TBK m. 347 hükmü metinden çıkarılmış ayrıca ertelenen maddelerde belirtilen konulara ilişkin olarak sözleşme hükümlerinin tatbik olunacağının belirtilmesinden sonra ilave olarak, sözleşmede hüküm bulunmaması halinde 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun uygulanacağı belirtilmiştir.
II. Ertelemenin Şartları
Uygulanması ertelenen sekiz hüküm, kiracının Türk Ticaret Kanunu anlamında bir tacir veya tüzel kişi olduğu iş yeri kiraları açısından geçerli olacaktır. Burada kanun koyucunun çatılı çatısız iş yeri ayrımı yapmadığı görülmektedir5 . Ancak kiracıya ve iş yerine ilişkin olarak öngörülen iki şartın beraber olması gerekecektir. Buna göre, kiracısı tacir6 veya tüzel kişi olan iş yeri kirasının söz konusu olması gerekecek aynı zamanda tacir veya tüzel kişinin işyeri kirası niteliğinde olmayan kiraları bakımından erteleme söz konusu olmayacaktır7 .
