Tescil Davalarında Kazandırmayı Sağlayan
 Ekonomik Amaca Uygun Zilyetlik Kavramı
ve Yargıtay Uygulamasından Örnekler

Possession Concept in Accordance With the Economical Purpose Ensuring
the Winning of a Registration Case and Samples from Supreme Court
Applications

Osman DELEN

Zilyedin olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetini kazanmayı amaçladığı taşınmaz üzerinde, ekonomik yarar sağlamayı ve onu kullanmayı mümkün kılacak şekilde fiili egemenlik kurması olarak adlandırılan ekonomik amaca uygun zilyetlik kavramı; tescil davalarında Yargıtay’ın Mahkemelerden tespit edilmesini ve değerlendirilmesini istediği en önemli kriterlerden bir tanesidir. Bu hususta söz konusu kavramın tanımı ve bu kavram kapsamında sayılabilecek faaliyetlerin tespit edilmesi uygulayıcılar için büyük önem taşımaktadır.

Tescil Davası, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı, Zilyetlik, Ekonomik Amaca Uygun Zilyetlik.

The possession concept in accordance with the economical purpose identified as actual easement right that will enable obtaining economical benefit and right to use on the property on which possession right would be gained with an extraordinary lapse of time is one of the most important criteria demanded by the Supreme Court from the courts that should be evaluated and determined. The definition of the said concept and determination of the activities which would be considered as within the scope of this concept have great importance in this issue for the practitioners.

Registration Case, Extraordinary Saver Lapse of Time, Possession, Possession in Accordance With the Economical Purpose.

I. Genel Olarak Zilyetlik Kavramı  

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla taşınmaz iktisabı için, şahsın gayrimenkule malik sıfatı ile nizasız ve fasılasız en az 20 sene müddetle zilyet bulunması gerekmektedir. Prof. Dr. Oğuzman / Seliçi'ye göre, zilyetlik bir şey üzerinde fiili iktidarı, hâkimiyeti ele geçirme ve onu kaybetmemiş olmadır.¹ Yazarlara göre, özetle zilyetlik, buna konu teşkil edecek eşya üzerinde iradi şekilde hâkimiyetin ele geçirilmesiyle doğan ve bütün bu hâkimiyetin iradi olarak terkine veya başkası tarafından gaspına veya başka sebeplerle sona ermesine kadar devam eden hukuki bir durumdur.² Oğuzman / Seliçi'ye göre, zilyetlik bir hak değil; hukuken korunmuş bir durumdur. Hukuken himaye edilmiş menfaat unsuru yazarlara göre, zilyetlikte yoktur. Prof. Dr. Safa Reisoğlu'na göre, başta Medenî Kanunun tanımı olmak üzere zilyetlikle ilgili tanımlar, zilyetliği bütün yönleri ifade için yetersizdir. Zira zilyetliğe ayni haklar düzeni içerisinde çok farklı fonksiyonlar yüklendiğini, bütün bu fonksiyonları içine alan bir tanımın yapılmasının mümkün olmadığını, eşya hukukunun kendine verdiği görevlerin sınırları içerisinde zilyetliği ele almak ve kavramak gerektiğini belirtmiştir.³

Prof. Dr. Şeref Ertaş, zilyetliği bir eşyayı zilyet olma iradesi ile fiili hâkimiyet altında bulundurma olarak tanımlamaktadır.⁴ Bir eşyanın zilyedi olabilmek için iki unsurun fiili hâkimiyet (corpus) ve zilyetlik iradesinin (animus) bulunması gerekmektedir. Yazar, Türk hukukunda taşınmaz zilyetliği için eşyadan ekonomik bir yarar sağlamanın zilyetliğin bir unsuru olarak öngörüldüğünü, Yargıtay'ın da, Kadastro Kanunu m. 14 uygulamasında taşınmazın ekonomik olarak kullanılmasını, zilyetliğin bir unsuru olarak kabul ettiğini belirtmektedir.⁵

Süleyman Sapanoğlu'na göre de, zilyetlik bir şey üzerindeki fiili hâkimiyettir; bir mal üzerinde zilyetliğin kurulmasından söz edilebilmesi için, o mal üzerinde iradi olarak hâkimiyetin kurulmuş olması gerekmektedir. Tapu siciline kayıtlı olmayan taşınmazlarda zilyetlik mülkiyetin karinesidir.⁶

Yargıtay ise, zilyetliğin, taşınır mallar ile tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmaz mallarda hak durumu ve aleniyet fonksiyonu yönünden önem kazandığını ve özellikle taşınır mallarda mülkiyet hakkının başkasına devri söz konusu olduğunda, zilyetliğin ayrı bir önem taşıdığını, zilyetliğin mahiyeti konusunda, öğretiyle yargı kararları arasında tam bir birlik olduğunun söylenemeyeceğini, gerek öğretide gerek yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında, Medenî Kanunun 887’nci maddesi içeriği doğrultusunda, zilyetliğin şey üzerinde fiili egemenlik (hâkimiyet) olduğu kabul edilmekle beraber, öğretide, zilyetliğin kendisine hukuksal sonuçlar bağlanan fiili bir durum olduğunu açıklamasına karşın, 9.10.1946 tarihli ve 6-12 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında zilyetliğin "bir ayni hak olduğu" görüşü benimsendiğini, zilyetliğe varlık veren iki öğe olduğunu, bunlardan biri, "eylemli kudret"; diğeri ise, "malik olma iradesi" olduğunu, bu nedenle zilyetliğe dayalı bir hak iddia edebilmek için kişinin şey üzerinde ekonomik yarar sağlamayı ve onu kullanmayı mümkün kılacak biçimde fiili egemenliğini sürdürmüş olması gerektiğini belirtmiştir.⁷

II. Ekonomik Amaca Uygun Zilyetlik Kavramı

Kazandırıcı zamanaşımı davalarında zilyetliğin ispatı yanında, sadece taşınmaz üzerideki fiili hâkimiyet ve zilyetlik iradesi yeterli görülmemekte; sık sık, taşınmazın ekonomik bir amaç için kullanılmış olması unsurunun varlığı, ek bir zilyetlik koşulu olarak vurgulanmaktadır.⁸

Kadastro Kanunu m. 14 uygulamasında, Yargıtay bu maddenin uygulanmasını sınırlamak amacıyla, taşınmazın ekonomik olarak kullanılmasını, zilyetliğin bir unsuru olarak kabul etmektedir.⁹

Zilyedin eşyadan bir yarar sağlaması zilyetlik için bir koşul değilse de Yargıtay kazandırıcı zamanaşımıyla, TMK 713’e göre, taşınmaz ediniminde ekonomik amaca uygun kullanım unsurunu aramaktadır. Malik sıfatıyla zilyetliğin, başkasının üstün hakkını tanımama yönünde harici göstergelerinden biri de, Yargıtay uygulamasında adlandırıldığı şekliyle taşınmazın ekonomik amacına uygun olarak kullanılmasıdır.¹⁰

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1.12.1972 tarihli ve 697/895 sayılı kararında, zilyetliği bir şeyden ekonomik yarar sağlamak ve o şeyi kullanabilmek için o şeyi fiilen ya da hukuken yabancı etkilerden uzak tutabilme yetkisi olarak tarif etmiştir.¹¹

Malik sıfatıyla zilyetliğin gerçekleşmiş sayılabilmesi için, taşınmazın ekonomik amaca uygun olarak kullanılması gerektiği kabul edilmektedir. Buna göre, zilyedin, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetini kazanmayı amaçladığı taşınmaz üzerinde, ekonomik yarar sağlamayı ve onu kullanmayı mümkün kılacak şekilde fiili egemenlik kurması gerekmektedir. Bazı yazarlara göre, bu açıdan, başkasının üstün hakkını tanımaksızın, zilyet bulunduğu tarlayı ekip biçenle, böyle bir faaliyet yapmayıp, sadece tarlanın etrafını telle çeviren kişinin, taşınmazı ekonomik amacına uygun olarak kullanıp kullanmadığı taşınmazın niteliğine göre değerlendirilmelidir.¹²

Kazandırıcı zamanaşımı türlerinden bir tanesi olan imar ihya istemli davalarda ihya olgusu sonucu, tarıma elverişsiz arazinin ekonomik bakımdan tarıma elverişli bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik ve tarla halinde olması gerekir. Kültür arazisi niteliği kazandırılmayan bir yerin ihyasından söz edilemez. Bu nedenle ev benzeri binalar yapmak, kanal açmak, duvar çekmek gibi maddi eserler 3402 sayılı Kadastro Kanunun 17’nci maddesi karşısında ihya sayılmaz.¹³

Zilyetliğin iktisap sağlaması için, ekonomik amaca uygun olması ve bu kullanımın aralıksız tespit gününe kadar sürdürülmesi gerekmektedir.¹⁴

Görüleceği üzere uygulamada, taşınmaz mülkiyetinin zilyetlikle iktisabı için diğer kazanma koşullarının yanında, zilyetliğin ekonomik amaca uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Zilyetliğin ekonomik amacına uygun olması ve ekonomik getirisinin bulunması gerekmektedir. Zilyetliğin nasıl, ne şekilde, ne zamandan bu yana yapıldığı, süresi ve şekli ayrıntılı biçimde sorulmalı ve tespit ettirilmelidir.

Burada arazinin yapısı, niteliği, toprak yapısı vb. unsurların iktisap açısından önemi çok büyüktür. Bu noktada taşınmazın yapısı ve özelliği dikkate alınarak kazandırmayı sağlayan ekonomik amaca uygun olarak kullanılması gerekmektedir. Yargıtay uygulamasında, ekonomik amaca uygun zilyetlik, her somut olayın ve taşınmazın ve yörenin bulunduğu konum ve koşullar dikkate alınarak belirlenmektedir. Taşınmazın ve toprağın kazanmaya elverişli şartları ve niteliği olması gerektiği Yargıtay tarafından belirtilmektedir. Örneğin, aşırı eğimli veya drenaj sorunu olan bir taşınmazda ekonomik amaca uygun zilyetliğin olamayacağını belirtmektedir.

Arazinin niteliği, yapısı, konumu, eğimi ve toprak yapısı dikkate alınarak ekonomik amaca uygun zilyetlik değerlendirilmelidir. Özel mülkiyete elverişli nitelikte olabilecek taşınmazlar yönünden Yargıtay, ekonomik amaca uygun zilyetliği belirlerken taşınmazın eğimi, toprak yapısı, bitki örtüsü, erozyon, heyelan, sel ve taşkın sahası vb. nitelikteki özelliklerinin değerlendirilmesi gerektiğini belirtmektedir:

“... Çekişmeli taşınmazın çok küçük bir bölümünün eski tarihlerde tarım arazisi olarak kullanıldığı, daha sonra kullanılmadığı anlaşılmaktadır. Zilyetliğin iktisap sağlaması için ekonomik amaca uygun olması gerekir. Arazinin eğimi ve toprak yapısı dikkate alındığında iktisap sağlayıcı zilyetliğin oluştuğunu kabul mümkün bulunmamaktadır. ...”¹⁵

“... İlmi araştırmalara göre; Arazi Yetenek sınıflaması itibariyle ilk 4 sınıf araziler ziraate elverişli kültür bitkileri yetiştirmeye uygun yerlerdendir. 5. sınıf araziler dahi tarım yapmak amacıyla işlemeyi engelleyecek kadar taşlık ve kayalık yüzeysel toprak niteliğindeki yerlerdir. 5. sınıf arazilerde kültür bitkileri yetiştirilemez. 8. sınıf araziler ise ancak eğlence yeri ve av alanı ve bunun gibi kullanımlar için uygundur. Çayır, mer’a ve orman dahi yetiştirilemez. Kumlu sahiller, kumullar, maden ocakları, taş ve kum ocakları, çok yarılmış dağlık araziler ve yüzeydeki kayalar bu sınıftandır. (Ankara Üniversitesi Ziraat Fakültesi Yayınlarından Toprak Etüd ve Haritalama Kitabı, Yrd. Doç. Dr. Mahmut Yüksel, Ankara 1995 Baskı, Sh: 94) Hal böyle olunca; ziraat mühendisi bilirkişinin 8. sınıf arazi olarak belirlediği dava konusu taşınmazların Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olmadığını raporunda açıklaması kendi içinde çelişkili ve ilmi verilere terstir. Bu gibi yerlerde kültür bitkileri yetiştirilmesi, ekonomik amaca uygun bir biçimde ziraat yapılması ve bu amaçla zilyetliğin sürdürülmesi mümkün değildir. ...”¹⁶

Yargıtay 10 cm kalınlığa ulaşan tarımsal toprak ölçüsü ile kaplı bulunan yerin her ne kadar tarımsal amaçlı olarak kullanıldığı bildirilmiş ise de, toprak kalınlığı itibariyle de kültür arazisi niteliğinde bulunmadığını belirlemiştir:

“... Uzman bilirkişilerin raporlarına göre, taşınmaz derenin etkisi altında bulunan bir yerdir. Her ne kadar tarımsal amaçlı olarak kullanıldığı bildirilmiş ise de, toprak kalınlığı itibariyle de kültür arazisi niteliğinde bulunmadığı belirlenmiştir. Taşınmazın belirlenen bu niteliği gözönünde tutularak davanın reddine karar verilmesi gerekirken ...”¹⁷

“... Bir yerin TMK’nın 713/1’inci maddesi hükmü uyarınca tapuya tesciline karar verilmesi için, niteliği itibariyle kazanılmaya elverişli ve zilyetliğin ekonomik amaca uygun olarak geçmiş olması gerekir. Taşınmaz hali nitelikte bulunan bir yerdir. Kültür arazisi olarak kullanıldığı hususunda delil bulunmamaktadır. Diğer yönden, hayvan barınma, sulama ve tuzlama gibi tasarruf kazanma sağlamaz. ...”¹⁸

“... Dosya içeriği ve toplanan delillerden taşınmazın öncesinin tarla olduğu sabit olduğu gibi, Mahkemenin kabulü de bu doğrultudadır. Tarla olarak kullanıldığı sabit olan ve tarım arazisi niteliği taşıyan yerler yönünden ekonomik amaca uygun zilyetlik olmadığından söz edilemez. ...”¹⁹

Taşınmazın dere, çay yatağı içerisinde ve etki alanın içerisinde kalıp kalmadığı ekonomik amaca uygun zilyetlik tespit edilirken belirlenmesi gerekmektedir:

“... dava konusu taşınmazların 1986 yılında yapılan tapulama çalışmaları sırasında "dere yatağı" vasfıyla tespit harici bırakıldığı saptanmıştır. Kural olarak dere yatakları devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerdendir. Bilindiği üzere aktif dere yataklarıyla derenin etki alanında kalan yerlerin kazanılması mümkün bulunmamaktadır. Ancak, aktif dere yatağında ve etki alanında kalmayan bir yerin koşulları mevcut olduğu takdirde, niteliğine göre zilyetlik ve imar-ihya yoluyla kazanılmaları olanaklıdır. ...”²⁰

Taşınmazın sel altında kalıp kalmadığı da önem ve özellik arz eden hususlardandır:

“... Mahkemece yerel bilirkişi beyanına göre çekişmeli taşınmazın mütegayip kişilerden kaldığını beyan ettiği ve zilyetlikle iktisap edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Dosya kapsamından çekişmeli 3194. 60 m2 yüzölçümündeki taşınmazın üzerinde davacının ekonomik amaca uygun zilyetliğinin bulunmadığı, taşınmazın üzerinde tarım yapılamayacağı ve sel altında kaldığı belirlendiğinden davanın reddi yolunda hüküm kurulması doğrudur. ...”²¹

“... taşınmazın çay yatağı içinde yer alan ve her an taşmaya maruz kalacak bir yer olduğu, kısmen imar ihyaya çalışıldığı açıklanmıştır. Bütün bu olgulara göre taşınmazın tarım arazisi olmadığı, zilyetlikle kazanılabilecek yerlerden bulunmadığı, her an su altında kalabilecek bir yer olarak sürekli ve ekonomik amacına uygun bir kültür arazisi niteliği taşımadığı da belirlenmiştir. Bu olgulara göre, gerçek kişilerin imar ihya ve zilyetlikle kazanımından söz edilemeyeceği gibi taşınmazın belirlenen niteliklerine göre devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olduğu ve bu tür taşınmazların temelde kamu malı niteliğinde bulunduğu ...”²²

Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan bir yer tarıma elverişli hale getirilmeden toprak taşımak suretiyle tarım arazisi haline getirilmesi ihya olarak kabul edilmemektedir. Ancak ihya edilerek tarım arazisi haline getirilen bir yerin güçlendirilmesi amacıyla toprak takviyesi bu halin dışında tutulmalıdır:²³

“... Yerel bilirkişi, tanık sözleri ve ziraatçı bilirkişi raporundaki açıklamalara göre tespit tarihinde taşınmazın bataklık, sazlık, çorak toprak niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır, Kadastro paftasında da kuzeyden güneye devam eden dere yatağının, çekişmeli yerde genişlediği izlenmektedir. Davacının satın aldıktan sonra taşınmazı toprak taşımak suretiyle doldurduğu, iş makineleriyle düzelttiği, tarıma elverişli kültür arazisi haline getirdiği bilirkişi ve tanıklarca bildirilmiştir. Halen kuzeyde ve güneyde devam eden aktif dere yatağının çekişmeli yerde genişlemesi ve suyun dağılması nedeniyle toprak taşımak suretiyle doldurulması, düzeltilmesi, aktif dere yatağı olmaktan çıktığını göstermeyeceği için imar, ihya ve zilyetlik nedeniyle edinilmesini mümkün kılamaz. ...”²⁴

Taşınmazın eğimli olması durumunda taşınmazın ekonomik amaca uygun zilyetliğe müsait olup olmadığı ayrı bir öneme kavuşmaktadır:

“... Hazinenin temyizine gelince: taşınmazın fundalık, çalılık, çayırlık, meşelik olduğu, meyil durumunun yer yer %30-%40'a ulaştığı, taşınmaz üzerinde davacı tarafın 1948 tarihinden bu yana aralıksız, çekişmesiz ve malik sıfatıyla cereyan etmiş bir zilyetliğinin bulunmadığı, kendiliğinden biten otun senede bir defa biçilip götürülmesinin ekonomik amaca uygun bir zilyetlik sayılamayacağı ...”²⁵

“... ziraatçi bilirkişiden taşınmazın öncesinin ve hali hazır durumunun ne olduğu, toprak yapısı, bitki örtüsü ve niteliği, % 70-80 eğime sahip taşınmazın ekonomik amaca uygun zilyetliğe elverişli olup olmadığı hususlarında bilimsel verilerle desteklenmiş, denetime elverişli, önceki ziraatçi bilirkişi raporunu da irdeleyen rapor istenmeli ...”²⁶

“... zirai bilirkişi tarafından dosyaya sunulan 18.08.2008 tarihli raporda fen bilirkişisi tarafından düzenlenen krokide (B) harfiyle gösterilen bölümün eğiminin oldukça fazla olduğu, 25-30 yıldan bu yana işlenmediği ve üzerinin meşelik haline geldiği belirtilmiştir. Taşınmazın (B) harfiyle gösterilen bölümünün bilirkişice tespit edilen eğimi, bitki örtüsü ve kullanım durumu göz önüne alındığında zirai açıdan ekonomik amacına uygun olarak kullanılması mümkün olmadığı gibi, 25-30 yıl gibi bir süreyle taşınmazın kullanımına da ara verilmiş olması nedeniyle davacı yararına 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14’üncü maddesindeki zilyetlikle edinme koşullarının gerçekleştiğinin kabul edilemeyeceği kuşkusuzdur. ...”²⁷

Yargıtay, imar ihya istemli açılan davalarda dava tarihinden 15-20-25 sene önceki hava fotoğraflarının celbinin, orman mühendisi değil jeodezi ve fotogrametri mühendisi vasıtasıyla incelettirilmesini, ziraat bilirkişi kurulundan ekonomik amaca uygun zilyetliğin ne olarak tezahür ettiği noktasında rapor aldırılmasını, hava fotoğraflarının çekildiği tarihe göre imara-ihyaya muhtaç alanlardan olup olmadığı kesin olarak belirlenmesini, taşınmazın imara-ihyaya muhtaç yerlerden olduğunun anlaşılması halinde, taşınmazın imarına-ihyasına hangi tarihte başlandığı, imarın ve ihyanın ne şekilde sürdürüldüğü, nasıl emek ve para sarf edildiği, imar ve ihyanın tamamlanıp tamamlanmadığı, tamamlanmış ise imarın ve ihyanın tamamlandığı tarihten tescil tarihine kadar 20 yıllık kazanma süresinin dolup dolmadığının araştırılmasını belirtmektedir.²⁸

III. Yargıtay Uygulamasında Ekonomik Amaca Uygun Zilyetlik Kavramına Örnekler

A. Saman dökülen, hayvan barındırılan, sulama, tuzlama yapılan, hayvanları bekletmek için kullanılan eğrek ve sıvat yerleri ile hayvanları dinlendirilmek için kullanılan taşınmazlarda sürdürülen zilyetlik, ekonomik amaca uygun bir zilyetlik söz konusu olamayacağından bu nitelikte kullanılan taşınmazların iktisap edilmesi mümkün değildir: