Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 
Sözleşmenin Sona Ermesi

The Termination of the Contracts Regarding Residence and Workplace Leases

Ahmet KALENDER

Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup kiraya verenin kiralananın kullanımını kiracıya bırakmayı üstlendiği, kiracının ise bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi yüklendiği bir sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hem kiracıdan kaynaklanan nedenlerle, hem de kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle sona erebilmektedir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirası, Kira, Konut İhtiyacı, Tahliye.

Lease contract is a contract burdening both parties with debts in which the lessor undertake to leave the use of the property to the lessee and the lessee undertake to pay rent in return. The residence and workplace lease contracts can be terminated due to the reasons arising from the lessee or the lessor.

Residence and Workplaces Lease, Lease, Need For Residence, Eviction.

Giriş

Borçlar hukuku özel borç ilişkilerinin önemli konularından biri konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleridir. Bazı hükümleri saklı kalmak koşuluyla 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunundan¹ önce 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmaktaydı² . Mülga 6570 sayılı Kanunun birinci maddesine göre, belediye teşkilatı olan yerlerle³ , iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin kiralanmalarında kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu Kanun ile Borçlar Kanununun bu Kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik edilmekteydi. Borçlar hukukunun geniş kapsamlı ve uygulaması fazla olan kira ilişkilerine iki farklı kanun hükümlerinin tatbik edilmesinin, uygulamada bazı problemlerin doğmasına kaynaklık ettiği belirtilebilir⁴ . Kira ilişkilerine hâkim olan iki başlı sistem⁵ 6098 sayılı TBK’yla kısmen giderilmiş olsa da, uygulamada özellikle kamu kurumlarının ve kuruluşlarının taraf olduğu kira sözleşmeleri bakımından henüz tam bir birlik sağlanamamıştır⁶ .

TBK’nın dördüncü bölümünün ikinci ayırımında “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” düzenlenmiştir⁷ . Hızlı nüfus artışı ile birlikte kırsal bölgelerden şehir merkezine yoğun olarak yapılan göçler nedeniyle, şehirlerde konut yetersizliği sorunu ortaya çıkmıştır. Konut yetersizliği nedeniyle, ülkede yaşanan sosyal ve ekonomik sıkıntıları bertaraf etmek için, 1955 yılında kiraları 1953 rayiciyle donduran ve kiralayanın fesih hakkını sınırlayan 6570 sayılı Kanunla, borçlar hukukuna hâkim olan sözleşme özgürlüğüne önemli sınırlamalar getirilmiştir⁸ . Mülga 6570 sayılı Kanun hükümlerinin çoğu, TBK’ya dâhil edilmiştir (m. 339-356). Ancak, TBK⁹ hükümlerinin kapsamı bakımından kiralananın bulunduğu yer herhangi bir sınırlamaya bağlı kılınmamıştır. Oysa yukarıda ifade edildiği gibi, mülga 6570 sayılı Kanunda, hükümlerin uygulanması bakımından bir sınırlama kabul edilmiştir¹⁰ .

Hukuki güvenlik ilkesi gereği¹¹ , kira ilişkilerinin tamamına uygulanacak tek kanunun 6098 sayılı TBK olmasının daha tutarlı olduğu ileri sürülebilir. Bu çalışmada, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesine ilişkin TBK hükümleri incelenecektir.

1. Genel Olarak Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi iki ana başlık altında toplanabilir. Birinci ihtimalde, söz konusu sözleşme, TBK’nın birinci kısmında düzenlenen, sebeplere dayalı olarak sona erebilir. Bunlar, genel hükümlerde düzenlenen sona erme sebepleri olarak belirtilebilir. TBK’nın genel hükümlerinde düzenlenmiş olan aşırı yararlanma¹² ve irade sakatlığı halleri¹³ gibi sebeplerden birinin varlığı durumunda konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi sona erdirilebilir¹⁴ . Bu sebeplere ilave olarak; sözleşme taraflarının anlaşmaları, yani ikale anlaşması ile de söz konusu sözleşme sona erebilir¹⁵ . Belirtilen sebepler dışında, “kusursuz ifa imkânsızlığa¹⁶ ”, “kiracı ve kiralayan (kiraya veren) sıfatlarının birleşmesi” ve TBK m. 138’de yer alan aşırı ifa güçlüğü hükümlerine göre de konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir. Çalışmanın kapsamını genişletmemek için, TBK’nın genel hükümlerine göre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erme sebeplerini, sadece yukarıda belirtildiği gibi ismen saymakla yetinilmiştir. Zira çalışmanın amacı, TBK’nın ikinci kısmında düzenlenen özel borç ilişkilerine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesini incelemektir.

Kira sözleşmesinin sona ermesi, TBK’nın özel borç ilişkilerini düzenleyen kısmının dördüncü bölümünün birinci ayırımında düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi ise, aynı bölümün ikinci ayırımında yer alır. Kira sözleşmesine ilişkin sona erme sebepleri, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanma niteliğine sahiptir. Bu nedenle, özel hükümlere göre sona erme sebepleri kendi içinde iki alt başlıkta incelenebilir. İlki, genel olarak kira sözleşmesini sona erdiren hallerden konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de geçerli olan sona erme sebepleridir¹⁷ . Diğeri ise, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebepleridir¹⁸ .

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sone ermesi, TBK m. 347 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. TBK sistemine göre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, “bildirim yoluyla” ve “dava yoluyla” olmak üzere iki farklı şekilde sona erer. Ayrıca, genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/3). Hükümde veya hükmün gerekçesinde “genel hükümler” ifadesiyle, TBK’nın hangi hükümlerinin işaret edildiği belirtilmemiştir. Doktrinde ileri sürülen bir görüşe göre, hükümde kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kastedilmiştir¹⁹ . Bu görüşe göre kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerde düzenlenen sona erme sebepleri, konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesinde de uygulanacaktır²⁰ . Ancak diğer bir görüşe göre, kira sözleşmelerinin genel hükümler kısmında yer alan sona erme sebepleri herhangi bir sınırlamaya bağlı olmadan uygulanamayacaktır. Bu görüşe kanuni dayanak olarak, TBK’nın, yukarıda zikredilen, 347’nci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü gösterilmektedir. Bu görüşe göre, TBK’nın dördüncü bölüm ikinci ayırımında, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için öngörülen sebepler dışında, kira hukukunun genel hükümlerine ayrılan birinci ayırımda yer alan sona erme sebeplerine dayanarak da konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinin sona erdirilebilmesi, ancak, birinci ayırımdaki sona erme sebepleri ikinci ayırımdaki sona erme sebeplerine aykırı olmadığı ölçüde uygulanabilecektir²¹ .

Belirtilen görüşlerden ilki kabul edildiğinde, TBK’nın kira sözleşmesini düzenleyen genel hükümlerindeki sona erme sebepleri, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesinde de sınırsız bir şekilde uygulama alanı bulacaktır. İkinci görüş benimsendiğinde, bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına sınırlı bir şekilde uygulanacaktır. TBK’da, kira sözleşmesine ilişkin genel sona erme sebeplerinin, konut ve çatılı işyeri kiralarında sınırlı veya sınırsız olarak uygulanıp, uygulanmayacağına ilişkin açık bir hükme yer verilmemiştir. Aynı şekilde, madde gerekçelerinde de böyle bir açıklama yapılmamıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının korunması ilkesiyle hareket edildiği için, TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin genel kısmında yer alan sona erme sebeplerinin tamamının, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanamayacağı ileri sürülebilir. Bu hükümler, ancak, konut ve çatılı işyeri kiralarına uygun olduğu ölçüde ve kiracının aleyhine olmamak şartı ile konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesinde uygulanabilir. Zira TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarını düzenleyen hükümleri emredici niteliktedir. Ayrıca, TBK m. 354’te, “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez”, ifadesiyle, konut ve çatılı işyeri kiralarında dava sebeplerinin dahi kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği açıkça belirtilmiştir.

Yukarıda açıklandığı üzere, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi, kira sözleşmesini düzenleyen genel hükümlere göre sona erme, bildirim yoluyla sona erme ve dava veya icra yoluyla sona erme olmak üzere üç ana başlık altında incelenebilir.

2. Kira Sözleşmesini Düzenleyen Genel Hükümlere Göre Sona Erme Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona ermesi TBK m. 347/3’te belirtilmiştir²² . Hükme göre, genel hükümlere göre fesih hakkının²³ kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/3). Sürekli borç ilişkisini²⁴ doğuran kira sözleşmeleri, kural olarak fesih yoluyla sona erdirilebilir. Fesih yoluyla sone erme, olağan fesih ve olağanüstü fesih şeklinde ikiye ayrılır²⁵ . Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi, TBK’da yapılan kısıtlamalara bağlı kalınarak, olağan veya olağanüstü fesih yoluyla sona erdirilebilir. Çalışmada, olağan ve olağanüstü fesih sebepleri ayırımı yapılmadan, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin fesih yoluyla sona erme sebepleri genel hatlarıyla açıklanacaktır.

Fesih yoluyla sone erme sebepleri “kiralananda önemli ayıp olması”, “üçüncü kişinin kiralananda üstün hak iddiası”, “kiracının kira borcunu ödemede temerrüde düşmesi”, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunun ihlal edilmesi”, “kiracının alt kira sözleşmesiyle kiralananı başkasına bırakması veya kullanım hakkını devretmesi”, “yan giderlere katlanma borcunun ihlali”, “kiracının iflası”, “kiracının ölümü” ve önemli sebeplerden birinin varlığıdır.