Üst Hakkı

Hayal TERECİ

Üst hakkı kısaca başkasına ait bir arazide inşaat yapabilme ve bu araziden yararlanabilme hakkı veren bir irtifak hakkı olup, eşyaya ya da şahsa bağlı olarak kurulabilmektedir. Üst hakkının, intifa hakkı, taşkın inşaat, mecra hakkı, kaynak hakkı, kat mülkiyeti, kira ve devre mülk hakkı ile aralarında benzerlikler ve farklılıklar bulunmaktadır. Üst hakkının üst hakkı sahibine, gayrimenkul malikine ve topluma bir takım faydaları bulunmakla birlikte, üst hakkının uygulanmasından doğan bir takım güçlüklerde bulunmaktadır. Üst hakkı, kuruluş şekli açısından haktan yararlananlara göre şahsa bağlı üst hakkı ve eşyaya bağlı üst hakkı, bağımsız üst hakkı olarak ta irtifak hakkı olan üst hakkı ve bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır. Yine hak sahibi açısından da üçüncü kişi lehine üst hakkı ve malik lehine üst hakkı olarak ta ayrıma tabi tutulmaktadır. Üst hakkı kural olarak tescil ile kazanılmakla birlikte Medenî Kanunun öngördüğü hallerde tescil dışı kazanımı da mümkün olmaktadır. Üst hakkı kural olarak sicilden terkinle sona ermektedir, bununla beraber bazı hallerde terkin edilmeksizin de sona erdiği görülmektedir. Bu makalede kısaca yukarıda belirtilen konularda açıklama yapılmaya çalışılmıştır.

Üst Hakkı, İrtifak Hakkı, Bağımsız ve Sürekli Hak.

I. KAVRAM VE TANIM

Üst hakkı, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde inşaat yapabilme veya mevcut inşaatı yerinde bırakma hakkıdır.

Üst hakkı, bir taşınmaz üzerindeki inşaatın arsa sahibine ait olacağına getirilen istisnadır. Böylece ekonomik açıdan üst hakkının elden ele geçmesi sağlanmıştır.

Daha açık bir anlatımla üst hakkı, başkasına ait bir arsa veya arazi içinde (altında veya üstünde) malikten veya hissedarlardan başka üçüncü bir kişinin lehine inşaat yapılabilmesine imkân sağlayan bir irtifak hakkıdır. Bu hakla üçüncü kişi arsanın veya arazinin altında veya üstünde bir yapı inşa etme veya mevcut olan bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir (TMK m. 826).